시행사와 시공사 차이점

시행사와 시공사의 차이점과 시행사에 대하여 자세히 알아보겠습니다.

시행사와-시공사의-차이점

1. 시행사 사업 형태

시행사는 토지를 취득하고 해당 건설용지의 요건에 맞는 건축계획과 분양계획을 세우고, 인허가를 득하고, 시공사를 선정하고 준공 시까지 공사비 흐름과 분양수입의 흐름을 감안한 소요자금 조달 및 지출계획을 수행하고, 성공적인 준공과 입주를 채임지는 역할을 합니다. 시행사는 건축주라는 개념으로도 이해될수 있습니다.

 

시공사는 시행사로부터 발주를 받아서 시공을 하며 운영되는 회사입니다. 시공사는 주로 대형건설사로 시공사의 브랜드명으로 분양하는 것이 일반적입니다. 

2. 시행사가 존재하는 이유

 

1) 토지취득 -대단지 아파트나 오피스텔 단지를 신축하려면 큰 면적의 부지를 취득하여야 하는데 대형회사가 취득을 하려면 여러 가지 이유로 어려운 문제가 생기기 때문에 비교적 시공사보다 규모가 작은 시행사가 토지 취득이 유리하다고 할 수 있습니다.

2) 인허가- 관청을 상대로 여러 가지 어려운 조건의 인허가를 득하는데도 작은 조직이 좋을 수가 있고, 그 지역을 잘 아는 회사가 인허가에 유리하게 작용할 수 있습니다.

3) 자금조달-대형회사의 경우 부채비율에 신경을 쓰다 보니 대규모 자금이 투입되는 토지 취득이 어려울 수 있으며, 그에 반해 작은 건설사의 경우는 그런 점에 있어서 조금 더 자유로울 수 있습니다. 그래서 대형건설사는 분양 시 분양대행사를 별도로 설립하여 분양사업을 행하기도 합니다.

4) 위험분담- 분양성공의 책임 부분을 시행사와 시공사가 함께 분담할 수 있다는 장점도 있습니다.

 

3. 주택법상 시행사의 의미

 

1) 사업주체인 시행사

• 국가. 지방자치단체
• 대한주택공사법에 따른 재한 주택공사 및 한국토지공사비에 따른 한국토지공사
• 주택건설사업 또는 대지조성사업자

2) 주택조합인 시행사

• 여러 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 조합
• 지역주택조합 - 같은 시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합
• 직장주택조합- 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
• 리모델링주택조합 - 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위해 설립한 조합

   

4. 주택건설사업자

1) 면허등록 기준

면허등록	구분	세대기준
주택건설사업자	단독주택	20호 이상
	공동주택	20세대 이상
	도시형생활주택	30세대 이상

 

2) 등록 요건(주택법)

등록요건	내용	비고
자본금	법인인경우 3억원이상	개인인경우 6억원 이상
기술인력보유	건축분양기술자 1인이상	4대보험가입, 상시근무
사무실 용도	건축법상용도-사무실적합	주거용건물은 불가능

 

 

3) 주택건설사업자가 시행사와 시공사가 되는 경우
주택건설사업자는 시행로서의 지위를 가지는 것이 일반적인데 건설업 면허조건이 필요 없는 연면적 200m2 이하의 건축공사나, 주택건설사업자로 등록한 자가 아래 요건을 구비한 경우는 본인이 승인받은 주택건설사업에 대하여 건축공사를 직접 시공할 수도 있습니다.

• 자본금 5억(개인인 경우 자산 평가액 10억 원) 이상
• 건축기사 1급 1인과 토목분야기술자 1인을 포함하여 건축과 토목분야 기술자 3인이상
• 최근 5년간 주택건설실적이 100호 or 100세대 이상
  →이러한 조건을 갖춘 경우의 주택건설사업자는 시행사이면서 시공사가 될 수 있습니다.

 

 

5. 공동사업자(공동사업주체) -시행사

토지소유자가 주택건설등록사업자와 공동으로 사업을 수행할 수가 있는데, 일반적으로 이러한 경우 토지소유자가 시행자의 지위를 가지고 등록사업자가 시공자의 지위를 가지게 됩니다. 토지소유주에게는 분양 사업소득이 발생하고, 건설사업자는 도급공사수입이 발생하는 개념입니다.

지주공동사업이라는 개념으로 토지소유주가 토지를 출자하고 건설회사가 공사를 수행하는 형태입니다. 토지소유주는 토지만 양도하는 경우보다 분양사업으로 인한 수익이 발생함으로써 이익창출을 기대할 수 있으며, 건설회사는 공사비만을 부담하고 분양사업자의 일원이 되는 효과를 얻게 되므로 서로 위험부담은 줄이고 수익을 나눌 수 있는 장점이 있습니다.

 

 

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