부동산 분양실무, 분양수익인식 방법

부동산 분양실무와 수익인식 방법에 대해서 알아보겠습니다. 건축물이나 토지 등 부동산을 매도하거나 임대하는 일련의 과정을 분양이라고 정의합니다. 시행사는 부동산공급업으로 보통 토지를 매입하고 인허가를 득한 후, 시공사를 선정하여 도급계약을 하여 시공하는 형태로 진행합니다.

부동산-분양실무-분양수익인식-방법

 

1. 분양시기

 

1)선분양제도

 

건축물이 지어지기 전에 분양계약자에게 모델하우스 등으로 홍보하면서 분양하는 제도로 건축 초기 분양계약자를 미리 확보하여 자금부담의 어려움을 줄이면서 사업을 진행할 수 있으며, 건축물이 아직 완성되지 않은 상태에서 계약금, 중도금, 잔금으로 분할하여 납부하는 선분양방식으로 많이 시행되고 있습니다.

선분양방식은 할부분양 형태로 입주금의 납부비율과 시기가 「주택공급에 관한 규칙」으로 규제되고 있습니다. 대규모 분양의 경우는 사업비 조달과 위험부담을 줄이기 위해  선분양방식으로 보통 진행합니다. 

분양계약자 입장에서는 공사완성의 지연, 중지, 부도 등의 위험이 발생하면 분양대금의 회수 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 시행사와 시공사는 대한주택보증에 가입하여 추후 문제가 발생할 경우에는 대한주택보증에서 계약분양자들의 분양금을 환불해 주거나, 공사가 중지되지 않고 진행될 수 있도록 보호해 주도록 하고 있습니다.

2) 후분양제도

 

건축물의 완성시기에(소유권이전등기 or 보존등기가 가능한 시기) 분양계약자에게 분양하는 방식으로 소규모(20세대 미만) 주택분양사업인 경우에는 분양대금을 일정기간이내(일시)에 납부하는 후분양방식의 일시불분양의 방법으로 보통 진행됩니다. 

2. 분양절차

 

사업자가 건축물이 건설되는 토지의 소유권을 확보하고 대한주택보증(주)으로부터 분양보증을 받은 경우에는 착공과 동시에 분양할 수도 있습니다. 분양하기 위해 입주자 공개모집을 합니다.

1) 시행사의 주택신축판매업 업무 과정

• 사업계획 - 사업부지 접수 및 검토, 대상 부동산의 입지 및 지역분석, 사업타당성검토
• 건설용지매입 - 건설용지 매입, 사업성분석, 사업계획서 작성
• 건축허가 - 허가용 도면 작성, 건축, 토목, 교통, 소방 등의 영향평가
• 시공사선정 - 건축계획설계, 수지분석, 분양가격 결정
• PF자금조달 - 시공사 지급보증
• 사업승인 - 감리자 지정(건축, 전기, 통신, 소방), 착공 및 착공신고, 홍보물제작, 모델하우스 공사
• 입주자모집공고 - 모집시기, 모집조건, 모집절차, 계약서 작성
• 계약관리 - 입주자 계약
• 사용검사(준공) - 사용검사필증 수령
• 입주- 입주, 미입주세대 관련 관리업무

 

3. 분양수익의 회계처리

 

시공은 도급을 주고 그 외 시행 관련 업무를 행하기 때문에 그 수익은 예약매출로 분양수익을 인식합니다. 예약매출은 아파트 분양하는 경우에 준공 전에 대금을 수령하고 장래에 정해진 시점에 매매목적물을 인도하는 판매형태를 말합니다. 이렇듯 시행사는 예약매출의 형태로 운영되는 경우가 많으므로 수익인식이 일반적인 경우와 다릅니다.

 

1) 진행기준 인식

분양건물은 대부분 계약금 지급일로부터 잔금 지급일까지가 1년 이상 장기인 경우가 많기 때문에  부가세 신고는 각각의 대금을 받은 때에 신고 납부하며, 분양수익의 인식은 분양대금의 지급시기 및 납입금액과 상관없이 공사진행률 및 분양계약률로 적용하여 진행기준으로 분양수익을 인식합니다.

분양이 완료되지 못한 부분에 대해서는 판매기준을 적용하여 수익을 인식합니다. 

분양이익 = 분양수익 - 분양원가
분양수익 = 총 분양예정원가금액 × 공사진행률 × 분양계약률

2) 진행기준 인식이 불가능한 경우

• 공사수익은 회수 가능성이 높은 발생원가의 범위 내에서만 인식
• 공사원가는 발생된 회계기간의 비용으로 인식
• 공사원가가 공사수익을 초과할 것으로 예상될 때는 비용으로 인식

→ 공사결과를 추정하기 위한 필요조건이 충족되지 못하여 진행기준을 적용할 수 없을 때는 발생원가의 범위 내에서만 인식하고 그 공사원가는 비용으로 인식합니다. 공사원가가 공사수익을 초과할 것으로 예상될 때는 추정공사손실을 공사손실충당부채전입액으로 비용으로 인식합니다.

3) 예외적인 수익인식

중소기업의 경우 1년 이내의 공사계약 있어서는 공사를 완성한 날에 총 도급금액을 수익으로 인식하고 거기에 발생한 총공사비를 원가로 계상합니다. 다시 말해서 용역제공이 완료된 날 수익과 비용을 인식하게 예외적으로 허용해주고 있습니다.

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