시행사 분양 관리 업무절차

시행사 분양관련 업무절차에 대해 알아보겠습니다.

시행사-분양-관리-업무절차

1. 시행사의 분양관련 업무 절차

 

사업계획 수립(사업성분석) - 건설용지 매입 - 사업수지분석 - 건축인허가- 기존건물철거작업 - 시공사선정 - 착공(신고) - 분양개시- 사용검사(준공) - 분양건물 보존등기 - 입주자 분양등기

1) 사업계획수립(사업성분석)

 

분양사업을 시작하기 전에 사업성분석 검토가 이루어져야 합니다. 용재매입, 공사, 분양에 관한 분석을 하여 사업성을 파악합니다. 또한 현금 투입을 원활하게 하기 위하여 자금조달을 계획하고, 공사계획, 분양관련 홍보와 마케팅 수립 등의 전반적인 모든 계획을 세워햐 합니다.

 

2) 건설용지 매입

 

건설용지의 선정과 매입이 분양사업에 있어서 가장 중요한 단계라고 할수있습니다. 토지의 지목, 면적, 형상, 대지폭, 도로조건, 도시계획, 용적률과 법적인 제제사항에 위배되지 않는 조건을 꼼꼼하게 체크하고 검토하여 선정하고, 매입하기 위한 자금계획을 세워야합니다.

 

3) 사업수지분석

 

사업성 분석, 사업계획을 통해서 사전에 사업예산을 세웁니다. 수입에 해당하는 분양예정금액이나 비용부문에 해당하는 토지 취득원가외에 신축공사비와 마케팅 홍보비용 기타관리유지비 등 은 사전에 추정하여 반영합니다.

 

 

4) 건축인허가

 

관할지역 관청의 건축허가를 받기위하여 대지의 범위, 대지의 소유와 사용에 관한 권리를 증명하는 서류, 사전결정서, 설계도서, 건축신고서 등을 제출하여야 합니다.

5) 기존건물 철거작업

 

기존 건물이 있는 상태의 토지를 매입하여 기존 허가 대상건축물을 철거할 경우에는 철거예정일 7일 전까지 건축물철거신고서를 관할관청에 제출하여야 합니다.

6) 시공사선정

 

시공사를 선정하기전에 설계 및 감리자를 선정하여 건축계획을 시행하며, 시행사가 직접공사를 시행하거나, 시공사를 선정하여 공사를 진행할지를 결정합니다. PF자금조달을 위한 계획을 구체적으로 세우고 실행합니다. 자금 준비가 완료되면 공사를 시작합니다.

7) 착공신고

 

건축허가를 받고 신고 완료한 후 공사를 시작하기 전단계에서 관할관청에 공사계획에 대한 착공신고서를 제출하여야 합니다.  계약서, 설계도서(구조계산서, 시방서, 실내마감도, 건축설비도, 토지굴착 및 옹벽도, 흙막이 구조도면 등)

8) 분양 개시

 

건축공사가 완료한후 사용목적에 맞에 사용 하기 위해 분양관련 업무를 합니다. 분양대행사를 통해 분양을 진행할수도 있으며, 분양 실적에 따라 시행사의 이윤이 극대화 되며, 분양이 성립되어 대금이 회수되면 용지매입비, 건축공사비 등 PF 자금의 상환이 이루어질수 있습니다.

9) 사용검사(준공)

공사완료한 건축물을 사용하기 위해서는 관할관청에 사용승인(준공검사)을 신청해야합니다. 공사감리완료보고서, 공사완료도서(설계변경사항 반영된 최종), 배치 및 평면이 표시된 현황 도면, 액화석유 가스 완성검사필증 등을 제출합니다.

10) 분양건물 보존등기

 

분양건물의 사용승인을 받은후 준공일로부터 60일 이내에 보존등기를 하여야 합니다.(취득세는 사실상 취득일로부터 30일 이내에 납부) 이로써 공사업무가 마무리됩니다.

11) 분양등기(입주자)

 

분양완료된 건물에 대하여 입주자로 소유권 이전등기를 합니다. 입주자도 분양 잔금 납부일로부터 60일 이내에 소유권 이전 등기를 해야합니다. 이로써 신축건물 분양사업이 모두 완료가 됩니다.

다음번에는 사업성분석(수지분석)에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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시행사 업무 수행단계

 

 

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