시행사 분양건물 부가세와 지방세

시행사의 분양건물 신축공사시 발생하는 부가가치세, 지방세에 대해서 알아보겠습니다. 건설업의 경우 과세사업과 면세사업으로 구분됩니다.

시행사-분양건물-부가세와-지방세

 

과세사업 : 면세사업 이외의 건설사업(국민주택 초과 대상주택, 상가, 콘도, 등)

면세사업 : 국민주택 및 당해 주택의 건설용역

※국민주택 : 주거전용면적이 1세대당 85㎡이하의 주택(수도권) / 1세대당 100 ㎡이하의 주택(비수도권) 

1. 부가가치세(매입세액)

사업자가 재화 또는 용역을 공급받을 때 포함된 부가가치세금액으로 사업을 위하여 사용되거나, 사용하기 위해 매입(수입)했을 경우에는 공제받을 수 있지만 아래에 해당하는 경우에는 매출세액에서 공제받을 수 없습니다.

 

1) 매입세액 불공제

• 사업과 직접적인 관련이 없는 지출에 대한 매입세액
• 토지는 면세이므로 토지와 관련된 매입세액
• 면세사업과 관련된 매입세액-면세사업자는 부가세 납부의무가 없으므로 매입세액도 불공제
• 비영업용 소형승용차의 구입과 임차 및 유지 운영에 관한 매입세액
• 접대비 이와 유사한 지출과 관련된 매입세액
• 사업자등록을 하기 전의 발생된 매입세액
  
  

2) 공통매입세액의 안분계산방법

• 공급가액 비례 안분계산 원칙
• 공급가액 비례 구분 안분계산 힘들경우는 실지 귀속에 가까운 방법:예정사용면적 등의 방법 )

원칙적으로 과세사업과 면세사업이 공통으로 발생하는 공사 관련해서  과세와 면세로의 구분이 확실하지 않은 경우는 총공급가액에 면세공급각액이 차지하는 비율로 계산합니다. 

■면세사업에 관련된 매입세액 = 공통매입세액 ×    면세공급가액          

                                                                           총공급가액(면세+과세)

 

건물을 신축하거나 취득하여 과세, 면세사업의 해당 면적을 구분할 수 있는 경우는 총공급가액 대신 총예정사용면적을 기준으로 안분하고 사용면적이 확정되는 과세기간에 정산합니다.(토지 제외)

 

• 현장별 안분계산 : 시행사는 현장관련(공사원가) 공통매입세액을 현장별로 구분하고 안분계산방법도 각 현장의 과세와 면세 공급가액 비율대로 적용하여 계산합니다.
• 본사 안분계산 : 본사의 경우는 본사의 판매관리비에 대한 공통매입세액으로 구분이 어려우므로 실지귀속에 가까운 방법을 선택하여 적용합니다.

 

일반관리비나 광고홍보비처럼 토지와 건물의 실지 귀속을 구분하기 어려운 경우에는 토지를 포함한 총공급가액을 적용하여 안분계산합니다.

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2. 분양건물 관련 지방세

 

분양건물 완공 후 소유권보전에 대한 취득세, 등록세와 분양되기 전까지 발생하는 건물의 재산세에 대해 알아보겠습니다.

 

1) 취득세 등록세

과세대상물건 취득하는 시기에 발생한 일체의 비용이 과세표준이 됩니다. 따라서 과세대상물건의 취득과 관련 없거나 취득시기 이후에 발생한 비용은 과세표준에 포함되지 않습니다.

 

건설자금이자, 주차선 도색, 코너가드, 기존 건물의 철거비용, 취득시기 이전에 세입자에게 지급하는 명도비용, 교통시설부담금, 설계비, 산재보험료, 감리비, 사업용 고정자산의 매입, 건설에 필요한 차입금에 대한 지급이자, 감정평가수수료, 주택분양보증수수료는 과세표준에 포함됩니다.

 

2) 재산세

토지 및 건축물, 주택 등의 보유자에게 부과되는 지방세입니다. 재산보유과세로 매년 6월1일을 과세기준일로 해서 현재 재산을 사실적으로 소유하는 자에게 부담되는 세금입니다. 토지와 건축물은 시가표준액을 기준으로 계산합니다.

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시행사 사업수지분석표 (사업성분석)