시행사의 건설용지 취득관련 취.등록세, 매입부대비용 등

시행사는 건설용지 취득과 관련하여 취득세, 등록세  납부의무가 발생하며, 토지의 소유주는 양도소득세 납부의무가 발생합니다.

 

시행사-건설용지-취득관련

1. 건설용지 취득시기

 

시행사가 신축분양사업을 위해 취득한 토지는 재고자산성격의 건설용지가 됩니다. 토지를 구입한 대금은 용지선급금이나 용지로 회계처리하고 취득시기는 (소유권이전등기 접수일 / 실제 사용일 / 잔금지급일) 중에서 가장 빠른 날이 건설용지의 취득시기로 봅니다.

 

2. 건설용지 취득원가

취득원가 = 토지매입금액 + 부대 제반비용(사업목적용도)+자본적 지출(건설자금이자)

 

1) 건설용지 매입금액

매매계약서상의 금액으로 매매계약당사자간의 합의된 거래금액을 말합니다.

 

2) 매입부대비용

기존건물의 철거비용, 등기이전비용, 토지보상비, 토지매입 시 양도자의 양도세를 대납한 경우의 양도세 

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3) 건설용지 취득에 관한 회계처리

 

*시행사가 토지를 매입해서 주택 또는 상가를 신축판매하는 경우는 재고자산인 용지계정으로 회계처리합니다. 판매목적이 아니라 보유토지의 개념이라면 유형자산인 토지계정으로 회계처리하고, 투자목적으로 보유 시에는 투자자산으로 회계처리합니다.

 

*판매목적 - 유형자산 용지 계정(토지차입금이자)
*보유토지개념 - 유형자산 토지 계정
*투자목적 - 투자자산 기타 부동산용지(업무무관용)

 

4) 지급에 관한 회계처리

구 분	계약금 지급시(중도금)		잔금 지급시
	차변	대변	차변	대변
일반적인 취득시	용지선급금	현금 또는 예금	용지	용지선급금
연부취득시 (대금을 2년이상동안 지급하는경우)	용지	현금 또는 예금 미지급금	미지급금 (할부이자포함)	현금 또는 예금
※ 연부로 취득시는 매입하는 때마다 취득세 등을 납부하고 발생한 비용은 건설용지원가에 포함됩니다.

 

5) 법인세법 기준적용

 

사업용 고정자산의 취득을 위하여 차입금이 발생되었다면 차입금에 대한 금융비용도 취득에 관련 있다고 볼 수 있으므로 자산의 취득원가에 포함시킬 수 있습니다. (유형자산, 무형자산 포함)

 

매매를 목적으로 취득한 재고자산이나 투자자산에 관련한 차입금이자 등 금융비용은 비용(손금산입)으로 처리됩니다.

 

부동산 투기를 억제하고 규제하기 위하여 업무무관자산을 취득하고 관리함으로 발생하는 비용인 유지비, 수선비, 차입금이자, 재산세, 종합부동산세, 감가상각비 등은 손금불산입합니다.

6) 업무무관 부동산 

 

법인의 업무와 직접 관련이 없고 사용하지 않는 부동산, 유예기간 중에 법인 업무에 사용하지 않고 양도하는 부동산, 업무무관 자산의 취득가액과 매입부대비용은 비용이 아닌 자산으로 인정합니다.

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3. 건설용지 취득 시 부가가치세 

 

1) 건설용지 취득 매입세액 불공제

• 토지의 취득에 관련된 매입세액(등록세, 취득세, 명의 이전비, 개량비, 정리비 등)
• 건축물이 있는 토지 취득 후 토지는 사용하고 건축물을 철거 시 건축물의 취득과 철거 관련 매입세액
• 토지의 취득원가에 해당하는 비용(가치증가 자본적 지출)에 관련한 매입세액

2) 건설용지 취득 시 지방세(취득세, 등록세)

 

지방세법상 취득시기 기준으로 납세의무가 생기므로 취득시기는 취득세 납세의무 성립일을 말합니다. 

토지에 대한 취득세는 토지를 취득하는 당사자가 납세의무자가 되며, 토지를 취득하는 때에 납세의무가 성립합니다. 취득세 납세의무 성립일 이후 30일 이내에 신고 납부를 해야 하며 기한 내에 신고, 납부하지 아니하면 가산세를 부담하게 됩니다.

 

취득세의 과세표준은 취득당시의 취득가액으로 하며 취득자가 직접 신고합니다. 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 적용합니다. 

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시행사의 신축 및 분양사업을 함에 있어서 용지매입비용과 건축비가 주된 지출이 됩니다. 토지 매입으로 인한 취득세, 등록세의 신고납부의무가 있습니다. 그로 인한 취득 관련 업무를 알아보았습니다.


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